壹

从去年下半年开始，救市的政策就频频出台，但集中在放松限购和降低购房成本上，希望通过各种政策刺激消费，从而像之前的几次救市一样，重新激活市场。然而，由于房企的频繁暴雷，项目烂尾事件此起彼伏，尤其是像恒大和融创这类巨无霸的出事，使得市场信心降至冰点。

所以，尽管“头疼医脚”的政策出台了无数，即使是在监管层做出“保交楼”的决策，销售却仍然疲软。

而“第二支箭”和“金融16条”等政策的相继出台，则代表政策已经发生了重大的策略性调整，而救市的路径也随之越发清晰——从激活市场和保项目转向救助房企。

而在这次政策的转向中，新城成为受益者。

贰

在王振华时代，即便追求规模的房企熙熙攘攘，曾经的新城也以激进而闻名遐迩。

自2013年新城控股加速全国化布局之后，新城就在全国范围吹响了拿地的冲锋号，即便是在2014年土地市场一度遇冷的年份，新城仍然逆流而上。在一些重点城市，新城的市场份额和排名均位列前矛。直到2019年的上半年，新城仍然维持着其在土地市场的雄风，在京津冀市场大举扫货。

在商业地产方面，王振华也扬言要进入商业地产第一梯队。

从391亿元到3666亿元的总资产，新城不过用了七年，资产暴增近10倍。

不过，在经历了那场众所周知的不名誉事件，“少帅”王晓松掌舵之后，新城的画风就一变而开始求稳。

甫一上台，在当时市场已经开始转冷、政策趋紧的大背景下，王晓松就腾笼换鸟，转让了一些不操盘的联营项目或利润增长空间不多的“鸡肋”项目，以守护资金周转率这一房企的生命线，积极应对房企所共同面临的危机。

失之东隅，收之桑榆。

王晓松的求稳战略成就了业界对于新城“优质民企”的认知，并因此获得了政策的倾斜。

今年5月，新城就和碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业一起，被选定为首批创设信用保护合约发债示范企业，在当月和9月，分别成功发行了规模各为10亿元的2022年度第一期中期票据和第二期中期票据发行。

而在最近出台的各项希望通过救房企而救楼市的政策出台后，新城又城了首批获益的房企。11月17日，中国银行间市场交易商协会受理了150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。

如今，在行业家家房企自危的情况下，新城算是率先获得了输血。

叁

不过，在利好消息传出后不久，11月22日，标普就将新城的长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”。同时将新城的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。

下半年来，为了避免评级下调触发债项的提取偿还条款，加剧偿债压力，包括金辉、富力、新城、恒大、旭辉等在内的诸多房企纷纷与评级机构分道扬镳，新城与之相比，算是敢于直面现实，但评级的下降也同时表露了评级机构对于新城销售疲软所带来的流动性危机的警示。

根据克而瑞的榜单显示，今年前10月，新城全口径、权益销售额分别为1032.3亿元、707.3亿元，分别同比下滑了46.9%、50.9%。

近几年，新城一直注重对债务的控制，根据Wind数据，从2019年到2021年，其资产负债率分别为86.6%、84.73%和81.82%；今年第三季度，其资产负债率为81.36%。

不过，业内对新城也一直持有“明股实债”的质疑。

“杠杆地产”引用了东方财富统计的新城2017-2021年少数股东相关数据，证明其少数股东权益占股东权益合计比例，长期大幅高于少数股东损益占当期净利润比例，并以新城最新的今年三季报数据加以佐证，“951.0亿元合计股东权益里，少数股东权益为337.4亿元，占比约35.5%。当期净利润新城控股为36.39亿元，其中少数股东损益3.2亿元，占比约8.8%。”

少数股东损益和少数股东权益之间存在落差，其背后的事实则不言而喻。

虽然新城这次150亿元储架式发行成功获得受理，会在一定程度上缓解资金危机，政策的转向也确实有助于民营企业重拾信心，但目前市场下行的趋势尚未彻底扭转，从政策落地到市场恢复尚需很长一段时间，其效果也有待事实验证。

所以，类似新城这样首批从政策中获益的企业，其后续的发展就具有很强的示范效应，关乎到“救房企”这招是否行之有效。