细数起来，北海楼盘品牌还真不少：

国内的有：中信国安、恒大、融创、碧桂园、阳光城、雅居乐、新城（吾悦）、东投、金地、山湖海、云星、兆信、金石、新鸥鹏、新绎。

广西的有：荣和、彰泰、嘉和、北投、交投。

本地的有：桐洋、天赐、大都、同和、创基、天宁、中安、逢时、华杰。

但尴尬的是，这些品牌爆雷的爆雷、消失的消失，剩下的光环也在褪色中。

北海楼市，现在已经没有带头大哥了。

中信国安北海第一城曾经是北海楼盘天花板的存在。它规划总用地444.39公顷（6665.85亩），其中住宅用地150.4公顷（2256亩）、商业用地68.72公顷（1030.8亩）。别人是建房，它真的是在造城。

但2019年中信国安陷入了资金危机，北海第一城项目被一分为三：雅居乐金海湾拿了其中的1080亩土地、万顺翡丽湾取走了450亩。中信国安这个牌子也被渐渐淡化。

恒大已经名声扫地。它的爆雷把恒大御景湾、恒大雅苑、恒大名都、恒大御景半岛、恒大海上帝景统统拉低了市场印象。

融创在北海从不拿地，只拿自家牌子合作开发。这种试图取巧的做法让它在北海接连溃败，融创北海中心、融创海映兰屿已经没有“融创”的名头；融创海映长滩变成了“钻石海湾”、融创海映天樾刚搭了售楼中心的框架就没了下文。

碧桂园也未能坚持到底，上个月“交投碧桂园海上星辰”变成了“交投海上星辰”。回顾碧桂园进入北海的这几年，它在楼市火热时带头飙涨、在楼市转冷时带头狂跌，全无房地产大佬的风范。

疫情三年，阳光城悦江海价格近乎腰斩，大牌的光环已经被撕下。

吾悦华府一期开价过万，三期跌到精装改毛坯，业主挂出的抗议横幅让它的品牌光环褪得更快。

荣和恰好相反，它在疫情三年间懒得降价，结果被市场晾在一边。曾经雄心勃勃的广西地产一哥的彰泰，两次股权变化之后明显低调。

国内大佬如此，本地大牌也难逃沉沦。逢时、华杰、同和等等早已见不到新的项目；天赐高高在上似乎嫌弃人间烟火，桐洋系列的只建不卖让人相当困惑。

其余的楼盘品牌，正在渐渐普通化。譬如雅居乐金海湾，可曾有楼市名牌的感觉？嘉和冠山海，还没从土地用途变更事件中缓过气来。

从目前的情况来看，2023年的北海楼市，没有房产大佬，也没有名牌楼盘。

换句话说，这是有淘宝，没有天猫。

没有大佬的北海楼市，2023年会发生什么变化？

可能一：价格大混战。

北海楼盘现在可以简单分为三类：

1、房子已经卖得差不多了，剩下的可以慢慢卖也可以放高一点价格卖。

2、有的楼盘可能觉得疫情三年会积攒了许多购买力（或者认为2023年会大量增加外地买房人），因此可以把价格调高一些。

3、不大看好市场的楼盘感到老百姓荷包捏得越来越紧，于是低价走为上。

从规模来看，想涨价的比例较高。但有三个因素难以忽视：

a. 好多在售楼盘已经交房了。楼盘一交房，弱点毛病就会暴露并容易被放大，住户们的居住感受会让开发商不敢轻言涨价。

b. 二手房汹涌的挂牌量以及不断下滑的报价，也会倒逼周边的楼盘谨慎考虑。尤其分期开发、前期已经办证的楼盘，二手房的低报价让一手房有口难言。

c. 无论是涨是跌，楼盘都要申请调整指导价格。因为北海仍在执行“低于指导价格的90%不允许网签”。但偶尔调整还行，频频想调整没门（现行规定是半年才允许调整一次）。这个操作不是想象中的那么简单。

于是，2023年开发商对于价格调整仍然是难以把控。降得太低或者涨得太多，会混乱交织在一起。

可能二：楼盘个性化

2023年的市场竞争会倒逼楼盘自行调整，突出个性化，就是让自己和其它楼盘有明显不同样的地方。比如小区环境有特色、比如楼盘定位有针对。

北海很多楼盘都想通吃，既想吸引外地人，又想拉住本地人。既想满足结婚的，又想符合养老的。其实，面面俱到等于面面不到。顺得哥情失嫂意，上帝不会让你处处都受欢迎。2023年北海以小盘居多，盯死一两个卖点就足矣。海边的项目，自然是风景片；名校隔壁的楼盘，肯定要成为教育专家。

在缺乏价格优势的情形下，个性鲜明也是杀出重围的一个快速手段。

可能三：做黑马、当大佬。

趁上一批大佬都被扫下来了，争取自己冒出头。虽然有难度，但是有机会。

中途调整包装还有机会吗？

有。北海就有一个典型的例子：兆信禧悦湾。它开初的设计很繁琐，定位于“轻奢公馆”让人发懵，结果外地人嫌它不在海边吹嘘过头，本地人直接就认定不是自己的菜。

好不容易熬到一期建成交房了，开发商直接推翻了原先的设计，改用简洁时尚风格。另外，销售目标直接锁定越冬候鸟人群，大力建设“社区老年大学”，努力打造相应的服务氛围。

这个变动，效果明显。

当然，它的转变也遇上好运气。但反过来说，如果它继续按原先方案建房子，那个位置能卖出一万多的价钱？

不过，如果房子卖完之后社区老年大学消失了，禧悦湾的二手房估计要被卡住了。

所以，面对2023年北海楼盘的个性调整，买房人需要认真掂量掂量：房子卖完之后，接替开发商的物业，能继续提供这些服务吗？